为了抑制房价过快上涨和投机性购房，防范可能出现的金融风险，自2010年年初以来国家出台了一系列针对房地产市场的调控措施，3月下旬以来，更是出台了多项极具针对性的重磅调控手段。与此同时，央行自5月10日起年内第三次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点至17％。加上前期政府回收流动性的努力和市场对央行加息的预期，一时间在经济复苏大环境中缓步前行的金融市场陡然面临巨大压力。
政策“组合拳”为什么这样打
当前，宏观经济层面最热闹的莫过于令人“眼花缭乱”的宏观调控措施。5月10日，存款准备金率在年内第三次上调，加上前两次累计冻结资金近9000亿。同时公开市场操作力度也明显加强，在今年过去的18周中，有13周为资金净回笼，仅有春节前和春节期间的5周为资金的净投放，央行通过公开市场实现净回笼资金6040亿元。重启三年期央行票据发行，房地产市场调控“组合拳”也不断变换招数。一时间股市破位，期市走低，房市也出现了难得的交投清淡局面和房价下跌的市场预期。
对政府的政策调控措施，市场仍有两个疑问，一是政府调控背后的意图，另一个是调控手段为什么是相对温和的数量货币工具而不是加息。
调控目的：回收流动性
从调控意图来看，有人认为是为抑制通胀压力，有人认为是为打压房地产市场价格泡沫。笔者认为，政府调控的目的是收缩市场的流动性。
在一系列刺激政策配合下，2009年我国经济“保八”成功，2010年一季度再现“开门红”，一季度国内生产总值增长11.9％，比上年同期加快5.7个百分点。另一方面在流动性的推动下，房价的上涨令人瞠目。以中房价格指数为例，2010年3月，中房上海住宅指数为4313点，较上月上涨67点，环比上涨1.57％，与去年三月相比上涨1413点。此外，通货膨胀的压力也逐步显现，2010年4月份CPI同比上涨2.8％。
目前，PPI增速高于CPI，作为衡量企业投入品价格的能源、燃料、动力指数增长更是迅速。虽说在买方市场环境下，企业不会轻易把成本向下游转移，但是企业承受成本上涨的能力总有限度，一旦成本上涨超出承受力，价格必然会向下游转移。从某种意义上来说，通货膨胀正在逐步成为现实。在此背景下，央行必然采取紧缩性政策，手段自然是从问题的根源——收缩流动性入手。
调控手段：加息受困“内忧外患”
从政府本次宏观调控的手段来看，以数量型货币工具担当起紧缩调控的重任，暂未采取加息措施。笔者认为其中有两个原因，一是对未来经济增长的不确定性，二是人民币升值压力。
无论是2009年中国经济的成功“保八”，还是2010年首季开门红，投资毫无疑问是经济增长的头号功臣。但是通过分析投资结构笔者发现，当前个人投资在下滑，作为2009年经济重要推动力的中央投资和国企投资增速下降的更快，而受外围经济影响的外商投资一直在低位运行，只有房地产投资“一枝独秀”。但是以中央经济工作会议“增加普通商品房供给”为引线，各项对房地产市场调控政策密集出台。重压之下，一旦房地产市场出现调整，总体投资增速下降不可避免。
从“三驾马车”中的消费和出口来看，由于收入增长缓慢，再加上住房、医疗、教育的高成本，虽说转变经济增长方式提了多年，但消费一直未能成为我国经济增长的主力。受次贷危机影响，我国外贸出口一改昔日的辉煌，在美日欧经济复苏缓慢、贸易摩擦不断的背景下，贸易差额在短期内难以回到原来的高增局面。经济增长的不确定性使得央行不敢贸然加息。
从人民币汇率的问题来看，2010年3月底我国外汇储备达到24470.84亿美元，贸易差额虽说在3月份出现了小额逆差，但在“世界工厂”的国际分工格局下，贸易逆差现状不会持续，外商直接投资在经历了2008年的寒流之后重拾升势。人民币升值压力是客观存在的现实，但短期内人民币升值仍需权衡。首先是我国的贸易结构，目前加工贸易逐步回到正常水平，而真正体现我国企业出口竞争力的一般贸易差额从去年起基本处于0轴以下水平，进入今年以后，一般贸易逆差额规模更大，前3个月贸易差额分别为-23.94亿美元、-43.60亿美元和-202.17亿美元。其次，近期在欧洲主权债务危机影响下，避险资金推动美元指数大幅上涨，而人民币对美元汇率基本维持平稳，这意味着人民币无形中已在升值。此外，过高的房价水平除了国内资金的推动，与境外资金的流入也不无关系，在当前房地产调控关口，如果加息必然会冲抵调控效果。更重要的是，当前发达经济体利率依然处于历史低位，这也使得人民币加息处于两难境地。
因此，宽松货币政策导致的充裕流动性是央行调控的根本动因，我国贸易结构、美元走势以及发达经济体的低利率政策决定了央行紧缩采取的是数量型货币政策工具而不是加息，这种调控格局短期内将延续。
期市：基本面长期向好
2009年以来，伴随着中国经济的率先复苏，中国房地产市场再度活跃，购房需求在去年二季度呈井喷态势，房价迅速飙升。而今年3月份以来，央企地王的诞生，更是直接改变了市场的预期，恐慌性购房、投资炒作大量进场，房价瞬间呈现跳跃式增长，据国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组近期发布的研究报告显示，全国重点监测城市的地价房价比均值已达到31.29％。为了抑制房价过快上涨和投机性购房，自2010年年初以来国家出台的一系列旨在调控房产市场的政策手段力度之大超出预期。其在打击市场投机行为的同时，也对金融市场尤其是期货市场产生了一定影响。
国家本轮密集出台的房地产市场调控政策对市场的影响更多是体现在心理上和情绪上的，我们从近期资本市场走势可以看出，随着房地产调控政策力度的加大，资本市场跌声一片。对于期货市场来说，农产品由于与宏观经济联系不是很强，因此受其影响不是很大，整体呈现一定的振荡走势，但是螺纹钢和有色等金属品种受其影响却非常大，从4月14日国家出台房地产调控政策，螺纹钢即步入了下跌之路，截止5月10日跌幅已经超过6％，期价也从4854元/吨下跌至4534元/吨左右，铜期价也从62800元/吨的高位回落，步入下行通道。不过我们认为本轮房地产调控措施对金属市场的利空影响更多是由于市场信心的降低所引起的，可能会维持几个月的时间。
从本轮政策的调控目标来看，政府调控的重点主要在房价，而不是控制量。从调控措施来看，由于本轮宏观调控政策中对二套房购买提高了首付比例和利率水平，故改善型住房的需求将被压制。同时首套房购买者对于未来房价下降的预期也会延迟其购买计划，这将使得商品房销售面积出现下降。但是国家调控政策中同时加大了对保障性住房(廉租房、经济适用房等)的建设力度，即确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务，这将弥补由于调控措施导致商品房需求量下降的部分，且调控措施中还要求，国有房地产企业应积极参与2010—2012年的保障性住房建设和棚户区改造，因此长期来看对建筑钢材和有色金属需求有望增加，从而对其价格形成一定的利好。
股市：政策短期利空市场心理
4月中旬开始，从中央到地方高层连续出台房地产调控政策，而从4月16日股市开始下跌至5月12日收盘，上证指数跌幅超过16％。当然，在这波股市下挫的过程中，宏观层面一直处在内忧外患的局面。一方面是欧洲债务危机蔓延继续加深市场恐慌情绪;另一方面连续的房地产调控政策以及市场对国内紧缩政策的担忧都进一步加剧了股市的跌势。而在股市下挫的同时，更多关于房地产调控政策打压股市转熊的说法也甚嚣尘上。那么，房地产调控政策究竟会给股市带来什么样的影响已经成为投资者最为关注的问题。
房地产行业对当前经济发展走向有着密切联系，也是影响股市动向的重要因素。单从股市表现上看，近期密集的房地产调控政策确实对股市产生了强烈冲击，股市中的地产板块首当其冲，4月初期便开始出现深幅调整，截止5月11日，地产指数最大跌幅高达27.43％。即便是从4月16日大盘开始下挫算起，同时期地产指数跌幅也有21.37％，远远高于上证指数16.24％的跌幅。
从短期影响上看，房地产调控政策对指数有较大的利空影响，并且对相关资产类板块产生压力，而这些板块对指数影响明显，可能导致市场出现阶段性下挫。地产板块首当其冲也在情理之中。短期内房地产市场的成交量会出现大幅萎缩，投资、投机需求都会受到抑制，而自住需求在强烈看跌预期下也难以有效放出。房价面临买方力量突然消失的影响势必有一个调整之势。房地产投资方面受到预期影响也会逐渐出现萎缩，与之相关的如建材、家电等行业也不可避免受到影响。由于建材业与房地产业关联度很高，房地产业的收缩，对建材产品的需求也将减少。此外，房地产开发减缓、项目缩减，势必对建筑业带来不利影响。银行板块同样也受到一定冲击，由于新增贷款的减少盈利预期会有所下降，新房贷政策的收紧将直接影响到银行的收益。
从整个股市的反应来看，市场对地产金融行业兴趣减弱，相反对代表转型升级方向、增长确定性较强的部分中小盘表现出强烈的兴趣。之前笔者认为由于受到政策调控，热钱将从房地产行业流出，并且将有一部分分流至股市。但由于地产金融正是受近期调控政策影响最大的行业，尽管其处于股市中的价值洼地，多数投资者在这个政策敏感期还是会选择观望地产金融板块，而不是贸然进入，正是在这种预期之下，一些中小盘股受到了资金追捧，目前资金驱动也使得中小盘估值高企。这种现象也体现了市场对中国经济内需结构性调整的觉察反应，不过在政策趋势以及力度并不明朗的情况下，市场将继续维持调整之势。
从长期影响上看，近期高层出台一系列调控措施主要是为了遏制房地产投机行为，并不是打击整个房地产行业，而是希望房地产市场重回理性，房地产市场重归理性也将使相关行业更加合理分配资源，更利于完善产业结构。此外，考虑到目前经济环境与2008年也大不相同，中国经济已进入新增长周期，企业投资意愿比较强烈，房地产投资下降对整体城镇固定资产投资影响有限。因此，尽管本轮房地产调控在一定程度上会对正常的房地产投资行为有所抑制，但不会改变经济稳定增长的长期趋势。相应地，对股市的影响更多反映在短期内，而长期影响并不会太大。
整体上看，尽管本文提到地产新政对于股市的影响更多是体现在短期内，而长期影响不会太大，但是有一点不确定的是，如果这一系列的房地产调控措施并没有达到预期效果，是不是会有更加严厉的政策出台。如果这种情况出现，那么继续出台的政策所产生的效果将持续深入影响到房价以及相关产业，同样会给股市继续带来压力，股市的调整期也会随之延长。
房市“量减”显著政策助推原材料价跌
房市“价降”暂未呈现，“量减”显著
5月11日国家统计局公布最新全国房地产市场运行情况分析报告，4月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8％，涨幅较3月份上升1.1个百分点;其中新建住宅销售价格同比上涨15.4％，涨幅较3月份上升1.2个百分点;商品住宅销售价格上涨17.3％，涨幅较3月份上升1.4个百分点。同时，这三个指标4月环比3月均上涨。也就是说近期一系列房产政策对房价的抑制效果暂时并不显著。
而成交面积的明显回落才是近期政策调控所表现出的最明显效果。4月份当月，根据国家统计局数据，商品房销售面积8051.24万平方米，比3月当月减少155万平方米。被称为我国房地产市场风向标的深圳房
