一段时间以来，万达、东润国际广场、渤海新世界、凤城国际、新华贸等城市综合体犹如一支支生力军，横空出世，纷纷选择有利地形安营扎寨，演绎着一场场商业地产的掘金大戏，搅动着唐山楼市。
十几年前，唐山市可以称为商圈的地方只有两个：一个是以百货大楼、华联商厦为中心的市中心商圈;一个是以建国路、小山为中心的东部商圈。曾几何时，这两个城市商业中心盛极一时，成为唐山市民的购物天堂。
然而，随着城市化进程的加快，商业地产蜂起，一个个高端新项目陆续开工，使得新商圈风生水起，老商圈应声而变，唐山这座城市的商业版图也正被一天天地改写。
现象：新商圈风生水起
作为河北省的经济龙头，唐山的经济实力不容小觑。2008年，唐山第一次跻身“全国GDP3000亿元俱乐部”，2009年，唐山GDP全国名列第十九，总量逾3800亿元，增长11％，稳定快速的增长势头再次凸显了唐山强大的经济实力。
唐山雄厚的经济总量引起了商家的广泛关注，众多商业巨头纷纷将橄榄枝抛向唐山。商业地产巨头不断入驻，带动了新商圈兴起。3月30日，总规划面积约16万平方米，总投资超过6亿元的东润国际广场项目在建设路上正式开工，成为唐山南北中轴线上的第一家城市综合体。这个由中能源投资，集商业、办公、高档居住等功能于一体的商业地产，不仅吸引了唐山人的目光，更引起了世界500强的关注。世界500强企业韩国乐天集团正式与其签约，将它在河北的第一家超市落户其中。业内人士指出，凭借世界500强乐天的强大实力，这个看似普通的商业地产项目带来的将是唐山又一个新商圈——“建设路商圈”的兴起。
与此同时，老商圈应声而变。传统的市中心商圈——“新华道商圈”不断扩大。一个个新兴城市综合体纷纷沿新华道两侧布局。在唐山百货大楼对面，万达广场已经拔地而起;华联商厦附近，新华联、新华贸项目蓄势待发;新华道西部，新华一号、渤海新世界雄心勃勃，“唐山西部从此成为商业焦点”的口号让许多人充满期待。据有关部门统计，目前新华道沿线纳入规划的大型城市综合体就有6个，即将进驻的世界500强企业有4家。
北新道上，凤城国际广场项目也引进了包括世界500强企业乐购在内的20多家知名企业进驻，对“八方商圈”构成冲击。而在唐山北部，以远洋城为中心的“北部商圈”也已日渐成熟。
从“新华道商圈”的一枝独秀，发展到今天众多商圈各踞一方的局面。唐山商业地产已初步形成一个中心商圈与多个区域性商业中心共同分享整个市场的格局。
解析：商业地产缘何走俏?
●新政转战诱因
2010年岁初，中央连续出台了系列调控房地产市场的政策措施，从“国四条”到“国十一条”、“国十九条”，再到新近的贷款首付款不得低于50％，无疑表明了政府调控房地产市场的决心。随着国家宏观调控政策的密集发布，楼市市场观望情绪开始加重。一些投资者对于住房投资已经非常谨慎，纷纷寻找其他的投资新产品，其中包括投资转向商业地产。
有业内人士指出，政府的政策导向非常明确，住宅项目的盈利空间正在被压缩，而契税、营业税等一系列税收的征收，进一步拉近了住宅与商业物业之间的成本距离，而在高额利润的驱使下，开发商转战商业地产则是一种必然。
仲量联行发布的最新研究报告预计，到2020年，一线城市在中国商业地产总量中的比重将仅占10％，这预示着今后10年里二、三线城市蕴含着巨大商机。在这样一个波澜壮阔的房地产风云时代，2010年的投资市场，商业地产的热度将持续，商业地产，尤其是写字楼市场，正慢慢成为房地产业新的利润增长点。
●高利驱使转向
专家分析认为，高利润是推动开发商开发项目转向到商业地产的另一个诱因。目前开发商业地产的成本和住宅差不多，利润却比住宅高得多。在北京，住宅物业与商业物业的租售价价格比是1：2或1：3，广州是1：6，香港则达到1：10以上，在这一高利润的驱使下，商业地产烽烟再起。
专家认为，商业地产的“魅力”在于其长期稳定的高回报率，但同时也要谨防由于项目定位不准确而导致的商业风险。因此投资者在对商业地产投资时要持相对谨慎的态度，一般定位于长线投资，投资一些有稳定回报、有先进的开发理念、有可信的商业管理模式的商业地产项目。
●热钱搅动市场
在目前的房地产市场中，“热钱”成为一个逐渐引人注目的话题，自今年以来，已公开的各种房地产市场的消息接二连三。有专业人士指出，目前在唐山，已经有相当一部分的“热钱”投入到商业地产项目的各个环节。
专家认为，“热钱”进入商业地产，从供应和需求两个方面可以刺激楼市的繁荣，有利于促进商业地产市场的发展，补充开发商的资金短缺，扩大资金来源，同时也可以将比较规范和成熟的动作理念引入到市场来。但如果大量的“热钱”涌入，会过度抬高价格，造成商业地产的虚假繁荣，掩盖了真实需求，引起商业地产的过度开发。
未来：唐山商业布局面临洗牌
新商圈风生水起，老商圈应声而变。业内人士认为，商业新力量的到来，不仅颠覆着唐山的商业格局，点燃了唐山商战的烽火，同时也给唐山商业带来了勃勃生机，带来国际先进的管理理念、运营理念、服务理念。
市商务局的有关人士认为，唐山的商业发展水平与整体经济实力不匹配。据统计，每年唐山人到外地购物所花费的资金总量高达30亿元，这一方面说明了唐山的商业投资价值，另一方面也显示出了本土商业资源的匮乏，目前唐山范围内的商业资源难以满足人们生活水平提升所产生的消费需求。客观的需求造成了本土资金的外流，同时也给百姓的购物消费带来了很多不便。
前些年，唐山引进外资企业少，商业竞争不激烈，打折和商战在唐山几乎见不到。但是这两年，国内知名大企业进驻唐山商业领域的步伐明显加快了。价格战和促销战带给老百姓的将是花更少的钱买到更加物美的商品，竞争的最终结果，将结束唐山人购物去京津历史，带给老百姓的是生活品质的提高。
“商圈内需要一定的积聚度，有积聚才能增加影响力，才能吸引更多的人流和商机。商圈的规模越大，其竞争力才会越强。”东润地产的高层人士认为，新成员的加入，改变了唐山商圈一条线的现状，实现了对商圈的立体化塑造。“只要通过不同的精准定位以及特色产品和差异化服务吸引消费者，通过不同的业态组合形式携手来促进商圈的发展，双赢是完全能够实现的。”
唐山宝升昌房地产开发公司董事长户健认为，随着消费层次的提高，购物会是消费行为的附带产品，而不是主要的。因为单纯以购物而购物会把人搞得很疲惫，以后人们购物追求的会是文化享受和假日休闲。所以商业建设应该突出多功能，注重休闲、娱乐，尤其在唐山这个缺少休闲娱乐场所的城市更应该这样。
另外，商业气氛需要文化氛围烘托，经营理念也是一种文化。如果一味地拼商业设施，没有主导的经营理念带动商业中心的发展，这个区域还是一样只会“火”一阵儿，新鲜一阵儿，没有发展的潜质。因此，商业发展要追求文化品位，经营理念要有质的变化。
另据了解，目前唐山市商务局正在搞唐山市有史以来的第一次整体商业规划，相信商业网点布局规划出来以后，用不了几年时间唐山的商业布局将趋向合理。
