今年以来，一系列针对房地产市场的调控政策相继推出，特别是“限购令”的出台，让广大购房者和众多开发企业都陷入了观望。在刚刚结束的全国“两会”中，房价、调控、保障房等房地产话题也成为热烈讨论的关键词。
在这个楼市调控不断深化的背景下，房价在未来将呈现怎样一个发展态势?房地产支柱性产业地位是否将在十二五规划期间发生改变?限购、限贷、加息等措施频出，投资不动产是否仍然是最佳投资选择?购房者又应以怎样的心态来对待市场变幻，进而理性消费?
3月19日、3月20日，由燕赵都市报、全国房地产经理人联盟河北分盟共同举办、由卓达集团承办的“睿智2011——— 市场经济投资分析高峰论坛”，在河北艺术中心精彩上演。国务院住建部政策研究中心副主任王珏林先生、北京科技大学金融工程系主任、博士生导师刘澄教授、著名经济学家赵晓博士等诸位专家做了精彩报告，与会的4000余名观众对以上问题得到了圆满答案。
王珏林：今年房地产市场继续看好
大家下午好!非常高兴到石家庄参加《燕赵都市报》、全国经理人联盟河北分盟举办的这次研讨会。今天讲这个题比较难，难在什么地方?我们消费者、企业所需求的并不是太一样，但是大家想了解的可能是共同的，就是我们的政策和形势，今天时间比较短，不可能满足我们广大消费者和企业全部的要求，所以下面我就开始介绍一下情况，我的主题就是对我国房地产政策和形势的分析。
一、 2010年，房地产市场依然火热。
2010年经过系列调控，房地产市场依然火热。一是房价仍处高位，全年涨幅达到9.99%。二是开发投资增幅达到33.2%，历史最高。三是销售是历史上最好的，年销售量1.4亿平方米，高于以往三年。
二、2010年国家出台了那么多调控政策，为什么房地产还这么热?
第一点，社会资金包括银行、企业的资金，过多的流入了房地产市场。第二点，居民消费投资渠道单一，基本上集中在房地产市场。因为买股票、债券风险太大;存在银行，物价涨幅太大，太亏。所以大家都买房，因为买房可增值。第三点，市场房屋供应量不足。由于我国城市化进程加快，人口向大城市集中，带来旺盛的需求，导致供不应求。第四点，去年房子价量齐升方面反映的更明显的是二三线城市，基本上没有受到调控的影响。一是合肥，二是郑州，三是石家庄。
三、今年又出台了新国八条，对房地产市场有什么影响呢?
限购，主要是排除投资性住房。现在的政策倾向先解决一部分需要保障的家庭住房问题，排除投资性住房。从供求关系看，城市居民可以买两套住房，其实没有限制到更多的自住和改善的家庭，因为真正的需求都是年轻人，一般年轻人都是无房户。某些城市对外地人来讲，需要一年税收证明、劳保证明，一年对自住和改善市场基本影响不大。
加息，影响最大。频繁加息是调控政策中影响最大的，因为还存在几次加息的未知数。主要有两方面：一是购房有贷款的，每月都要增加月供，所以，购房还是要趁早，不要等到多次加息以后。二是，部分依赖银行贷款的房地产开发企业，要面临巨大资金压力，但对于实力强大的企业影响甚微。
四、今年的市场情况会是怎样的呢?
现在，各个省政策正是出台阶段，买卖双方都在观望，市场是低迷期。到年中时期，也就是五六月份，应该开始逐步回暖，因为政策已经明确，房价涨幅已经差不多看清了。而且去年及今年上半年也有一部分消费急需释放，所以市场可能要回暖。
8持有商用物业三个月租不出去怎么办?
当前楼市调控背景下，不是投资者都把目光投向了商用物业。“对于没有商用物业持有经验的人来说，无论之前有多少住宅投资经验，无论之前怎样熟读每一条租赁合同条款，除了可能有超出预期的空置时间之外，还会突然冒出一些毫无征兆的问题，打一个措手不及，发现租金降也不合理，不降也不合理，空置着的商用物业虚弱无比，高昂的持有成本，给租客借机压价的底气。”业内人士特别提醒楼市投资者，购买之前要想清楚这个问题：持有商用物业三个月租不出去怎么办?
至少预留3个月的持有资金
“拖欠房租———空置———再出租”是商用物业持有过程中最为经典的事情。“尤其是对于中小投资者来说，面临的租客也是中小型公司。”业内人士李梓说，若参考2009年一份关于深圳、广州等五城市中小企业生存周期的调研报告，其中引用了各地工商局的注册和注销数据，显示深圳3年以内倒闭的公司占到全部倒闭公司总量的63%以上，平均生命周期为2.55年，所以租客的生存状况尤其是那些刚刚成立不久的小公司的消失概率，完全是可以预计的。这个数字，在河北楼市，同样适用。
业内人士告诉记者，通常都是从拖欠房租开始，几经扯皮终于劝离，不可预测的空置期后，再次对外出租，这三个环节无一不是耗时、耗力、耗财的。“更有甚者，现在都用笔记本电脑，一夜之间公司蒸发，连电脑都不会剩下一台，满屋子的桌椅板凳，找个收旧货的过来估个价，发现无论如何也超不过500块。”对此，专家建议一定要在租赁合同中严格规定交租时间，一旦超时果断解决，拖延只会让你更加被动。
除非租赁市场特别旺盛的片区，通常来说商用物业的空置期远远超过住宅，2-3个月是比较幸运的，不少写字楼投资者都会遇到空置6-12个月的经历，而一位社区铺的投资者则表示由于修地铁，他的商铺也已经空置了1年多。专家建议，为了避免将来因为资金断链而匆忙抛售，一定要预留持有资金，可支持3个月的资金是起码的。
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租金下降或影响将来出售
超过3个月没租出去已经严重影响了业主的信心，如果超过6个月没有租出去，问题就已经超出了心理范畴，而是实实在在将要出现经济危机了。“所以难免有业主会在最后时刻，降低租金，尤其是对于可比性较差的商铺来说，租金弹性相当大。”业内人士认为，此举对于资金相当有压力的投资者来说也属明智之举。
但是对于准备在租期内转手的投资者来说，还有一个问题最好还是一并考虑在内。“商业地产多数时候不是从租金倒推出价格，就是从价格倒推出租金，下一个接手的人想必也难例外。”业内人士龙星说，若他以投资回报率作为考量一个物业是否值得买进的最核心的内容，一旦租金降下来，或者承诺N年之内租金不上涨，都将影响整体的投资回报率的排名。
此外，所投资的物业出现行业扎堆现象，一些成熟片区的写字楼经过很多年的沉淀，留下来的公司会集中在几个行业，那么接下来你的租客出现在这些行业的概率就要大很多。“如果眼见有的行业日渐没落，‘三段论’频繁发生，选择退出也未尝不可。”业内人士赵殊童说，若发现承租公司在进行违法经营，没有进行租赁备案的业主则要承担相应连带责任，这种情况若无法报警寻求解决，还是提前解约，收回房屋为宜。
对于没有进行过写字楼投资的人来说，拖欠物管费的数额之大可能是难以感受到的。
业内人士举例说，以某写字楼为例，租金不过是50元/平方米/月，但是物管就有可能高达20多元/平方米/月。通常租赁时都是采用两押一租，拖欠3个月的物业管理费可能会接近2个月的房租。
有写字楼投资客反映，在某一租客悄然离场后，发现欠下的物业管理费竞高达十几万，他后来算过一笔帐，租客欠下的物管费已经彻底冲抵了楼市上涨带来的收益。对他来说这套写字楼持有2-3年，就这一单物管欠费，险些变成负收益。专家建议，与物业公司保持定期联系，一旦发现苗头不对，一定要联合物管公司催缴或发出正式的书面声明，不要让自己成为租客的物管ATM机。
在持有资金方面，各位专业人士也都提醒务必先将物业管理费了解清楚。
