纵观2010年，北京楼市版图发生急剧变化，郊区地铁楼盘炙手可热，地铁开到哪里，楼市热到哪里。5条通往郊区的地铁更是在昨天齐刷刷地开通。此前在大兴、房山早早布局的开发商已尝到甜头。
而河北“环首都经济圈”的规划一出，吸引眼球的莫过于要将河北的高铁、地铁、轻轨及77条公路和北京全部对接，越来越发达的交通规划和生活配套规划，这一切都为了吸引北京购房者去买房。
北京楼市版图开始以轨道交通指向的方向延伸，而购房郊区化的趋势也越来越明显。
5 条地铁昨天通车
房山、大兴楼市“最沾光”
【回顾2010】
昨日，大兴线、亦庄线、房山线、昌平线和顺义线5条轨道交通新线同时开通，均为远郊线路，地铁作为城市延伸的工具，将购房人的目光引向郊区，而去年集中供地的大兴和房山成为今年北京楼市的成交大户。
大兴线串起公益西桥、大红门、大兴黄村卫星城等有潜力的商圈，开发商早就纷纷投资大兴地铁沿线。绿地、保利、金地、东亚、春光、中建等大型品牌房企在去年开始上演“抢地潮”。去年拿下的土地今年如约入市。绿地新里·西斯莱公馆是新政后首次开盘，主动下调价格，比市场价低约6000元/平米，最终将大兴区域价格确定在17000元-19000元/平米。而在成交量方面，由于大兴区域内供应量集中，不断有购房大军落户大兴黄村，大兴成交量大增。据亚豪(微博)机构(博客)提供的数据显示，1-12月大兴共成交新房住宅13704套(含亦庄)，位列各区县首位。
房山的抢地潮也不亚于大兴。中粮万科、北京建工、中铁地产、首开、北京城建等多家知名企业纷纷登陆房山。虽然未形成大兴黄村新城内“百花齐放”的局面，但中粮万科长阳半岛四次开盘，三次“日光”，树立起区域标杆的形象。
今年房山成交量成绩不俗，据亚豪机构提供的数据显示，1-12月房山共成交新房住宅8617套，位居各区县第二位。
而其他郊区县地铁区域昌平、顺义则因未有领跑区域的楼盘，因此市场关注度难与大兴、房山比拟。
【预测2011】
大兴房山仍是“重头”
从今年的土地供应形势来看，2011年大兴、房山仍是供应重头，也仍是品牌房企竞争激烈的地方。
在年底的供地潮中，保利、龙湖、金融街集体进驻大兴生物医药基地3个地块，其他的4、5、7三个居住配套地块仍在挂牌中即将成交。除这些未来形成新供应的项目外，金地仰山、顺驰领海、华润置地等分布在大兴的老项目后期仍将放量。
房山区域内，首开、万科继续在房山高教园、长阳等地拿地，同时，还有新入驻的企业，如金地拿下房山线理工大学站3号及5号地，京投置业与万科拿下长阳水碾屯地块后，又再拿了一块长阳较小地块。之前在房山区域内拿地的开发商，如北京建工、中铁地产、首开、北京城建的项目在明年也将面市，或将呈现集中供应的趋势。而百万大盘中粮万科长阳半岛，也将持续放量，继续引领房山楼市。
此外，昌平、顺义明年入市的多为低密度别墅。如保利陇上、如龙湖香醍漫步等。
2→1 通州房价跳水
通州暂别“2万元”时代
【回顾2010】
调控熄灭“疯狂”的火苗
通州也是今年房价具有戏剧性变化的区域。随着通州新城规划的发布，通州房价犹如浇油的火苗，急速往上蹿，今年3月，均价突破2万元/平米大关，个别领涨楼盘更是达到了2.5万元/平米。
疯狂的房价，恐慌性入市的购房者，通州楼市上演了“最后的疯狂”。据亚豪机构提供的数据显示，今年3月，通州成交量从2月483套的低谷中急速攀升至1855套，相比其他区县不足千套的成交，通州遥遥领先。4月延续3月新城规划刺激的翘尾效应，整个成交量达到1579套。而到了5月，在新政调控下通州楼市首当其冲，成交量急剧下滑到359套，6月更是达到年度低谷138套。随后缓慢回升，直到12月，才又到达902套。
更冲击购房者心理的是通州房价的“跳水”。3月通州房价达到2.5万元/平米的历史高位后，随着楼市第一轮调控落地，此前被疯抢的高价楼盘变得无人问津。由于在售楼盘多为老项目后期，价格达到高位后就不敢轻易调整。它们就这么僵到了年中。在如此冷清的市场条件下，部分楼盘忍不住开始了各种形式的降价促销。比如，京洲世家“3万抵50万”的优惠，珠江拉维小镇推出团购特惠房源，从此前的2.2万-2.3万元/平米直降7000元/平米，至15800元/平米。
至此，通州房价从2万元回落到1万元区间。“9·29新政”出台后，通州更多楼盘加入降价行列。11月，京贸国际以19800元/平米的均价推出部分房源，相比此前最高售价达26800元/平米，此次降幅达7000元/平米。
年底随着成交量的上升，虽然通州房价有所回升，但也未回到3月楼市最疯狂时的最高点。
【预测2011】
慢慢回升，马驹桥或成亮点
通州房价随着市场供需双方的博弈，从最高价理性回落，开发商顺应调控主动降价，也收到了以价换量的不错效果。
随着通州房价的回落稳定，明年通州楼市慢慢回升。除了不少老项目后期还将开盘外，房企扎堆的马驹桥区域或成明年的热门区域。据悉，马驹桥已有城建、融科、合生、珠江等品牌在此耕耘，明年将形成集中供应的态势。供应的产品仍以中小户型为主，低总价、品牌开发商的优势，或许会让马驹桥成为明年通州市场的亮点。
4 燕郊、固安、香河、涿州
“环首都”四区县闻风而动
【回顾2010】
燕郊大起大落
河北省政府11月份宣布，将利用环绕首都北京的优势区位，实施环首都战略，打造京东、京南、京北3座百万级人口新城，以吸引北京购房需求。还要用两年左右时间，通过高铁、轻轨、高速路网等交通设施实现河北13县与北京的同城化;随后，逐步在养老、医疗、社保等方面实现一体化……在一系列政策消息刺激下，使得环绕北京的四个区域燕郊、香河、固安、涿州等顶着“环首都经济圈”光环地区的楼市一下子又热了起来。
在“环首都经济圈”四个热点区域中，最早开发的是燕郊，由于交通成熟，靠近北京CBD区域，很多在北京工作的人群在高房价下，选择在燕郊置业安居。燕郊的房价虽然比北京低，但也并不是本地人消费的水平。因此，过度依赖北京客源，使得燕郊房价在楼市调控下如过山车般动荡起伏。
在今年3月份，北京楼市最火爆的时候，燕郊乘东风顺势上涨，然而今年4月遭遇调控，楼市成交量快速下滑，购房者瞬间撤离。而给燕郊更为致命的是“限外令”的颁布，燕郊本地银行不再为非本地户口居民办理贷款，燕郊楼市再度回落，大幅度的降价促销出现。年底的“环北京经济圈”消息如一剂强心剂再度刺激燕郊楼市，燕南园、天洋城和星河185等几个热门楼盘都缩减了优惠，甚至开始酝酿涨价。
相比于燕郊的大起大落，固安、涿州、香河则显得平静了些，房价处于稳步上行中。
【预测2011】
香河迎来名企大盘放量
相比于燕郊的过早开发以及规划混乱、没有知名房企进驻开发，香河的大开发商聚集优势更为业界看好。
目前，香河有着品牌房企扎堆投资的效应，目前已有万科、京汉、万通、富力、绿地、香江、珠光、世贸天阶投资集团等近30家房企拿地约260平方公里，其进军方式主要以“新农村建设”名义获得大量土地。香河已有珠光御景、逸品蓝山等项目在售，明年则将迎来集中放量，万科等大房企项目的入市，区域热度或许会再度上升。
据悉，在“环首都经济圈”规划正式批准之前，原则上河北省环北京13个县的新项目不再审批，土地也不再供应，要等新规划出台之后按照新规划进行审批和布局。或许固安、涿州这些后起之秀会有更好的发展机会。
